深度解析：希腊黄金签证新政细则，律师权威解读！

2024年9月26日，希腊正式揭晓了购房黄金签证新政的详细规定，该政策与加成内部律师先前的预测不谋而合，使得那些早已行动的投资人抢占了市场的有利位置。而对于仍在犹豫的投资申请人，现在是采取行动的关键时刻。

新法案对25万欧元商改住等多个关键环节给出了更为清晰的界定，这对广大投资者而言无疑是一个重大利好。以下是加成移民内部律师对新法案几个关键要点的深度解读。

25万欧元商改住项目，新政四项显著优势

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面积无限制

新政明确指出，商改住项目不再受面积大小的束缚，无论面积大小，只要商业改住宅项目均可直接为投资者及其家族三代人赢得希腊永久居留权。这一政策的宽松度预计将极大地推动希腊房地产市场的繁荣，特别是在雅典的黄金地段。

加成移民建议，一旦遇到地理位置优越、规划合理且建筑维护良好的商业改造项目，投资者应迅速把握机会。加成移民海外团队已经实地考察了众多项目，精选出少数值得投资的项目。由于优质的商改住资源本就稀少，随着新政的实施，这些资源将变得更加珍贵。

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允许长租（租期需超过60天）

法案进一步阐明，25万欧元商改住项目禁止短租，但允许长租。法案将“短租”定义为租期不超过60天的租赁。

这意味着，投资者无法将商改住房产用于短租平台（例如Airbnb），也不能转租给旅游相关企业。但投资者可以选择将房产包租给开发商，或通过开发商或当地房产中介进行长租给当地居民，只要租期超过60天。

此外，根据第5100/2024号法案的相关规定，短租限制不适用于在新政前购买的房产，即旧政下购置的房产仍可短租。

值得注意的是，违反短租规定的后果十分严重。一旦被发现短租，投资者可能面临身份被撤销的风险，并可能遭受高额罚款。

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可转售且新买家同样可获希腊身份

新法案规定，只要房产在首次交易时为商业用途，即使转售后变为住宅属性，新买家依然可以通过购买该房产申请希腊永久居留权。

这意味着，当前购置的商业改住宅项目在未来转售时，即便其性质已转变为住宅，新买家仍有资格通过此房产获得希腊身份。

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申请希腊身份无需等待建筑完成

所有商业改住宅的项目，只需完成“商改住建筑许可”即可开始申请希腊身份，无需等到商改住楼体建筑完工。

这意味着在商改住项目下，购房过户流程与旧政策相同，完成商改住手续并拿到许可后即可递交移民申请，无需等项目翻新完成交付才递交。新政实施后，整体周期保持不变，从签约到获得身份批复（即“白纸”），整个流程预计需6至8个月。

其他重要细则的公布情况

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关于120平方米限制的具体规定

新政对80万欧元和40万欧元投资门槛所涉及的120平方米限制进行了更为详尽的阐释。该规定强调，房产中的住宅面积必须达到或超过120平方米，且这一面积计算不包括非住宅部分（例如车位）。

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关于用途变更的明确规定

用途变更必须在2024年4月5日之后进行，这一时间点至关重要。变更可以由买方或卖方来执行，但必须确保整个过程符合相关的法律规定，以避免任何法律纠纷。

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关于工改住项目的严格要求

在购买“工改住”项目时，投资者必须严格遵守层高和住宅法案的相关规定。此外，该工业建筑在改建前必须已经空置至少5年，这是确保项目符合改建要求的重要前提。

细则明晰，把握希腊黄金签证投资良机

随着这些细则的正式落地，希腊新政的框架已经清晰可见，为投资者提供了明确的指导。这也意味着，现在正处于希腊新政的红利窗口期，是抓住黄金投资机会的关键时刻。

在新政正式落地之前，许多专业的移民房产开发商因为政策的不确定性而不敢轻易涉足改造项目。因此，现阶段敢于推出改造项目并出售的开发商，大多是本土开发商，他们的房产主要面向希腊本土市场，价格相对适中且具有较高的性价比。

然而，随着新政细则的尘埃落定，可以预见的是，大量小型开发商将陆续涌入市场，商用项目的价格很可能会因此被持续推高，未来的房价也有望随之上涨。因此，对于那些希望通过希腊黄金签证获取身份的申请人来说，现在是一个不容错过的时机。

加成移民律师建议，随着希腊新政细则的出台，房价将逐渐上涨，同时后续申请人也会持续增加，这可能会导致申请通道变得拥挤。因此，申请人应抓住当前的有利时机，尽早提交申请，以免错失这一难得的机会。

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